Cuidados essenciais na compra e venda de imóveis

A compra de um imóvel é, em regra, a decisão patrimonial mais relevante de uma família ou de uma empresa. Ainda assim, é comum que a negociação avance com base em informações verbais e em uma visita ao imóvel, deixando a documentação para o momento da escritura. É nesse intervalo que os problemas aparecem.

O que a matrícula revela

A matrícula é o documento que descreve o imóvel e sua história registral. Ela indica quem é o proprietário, como adquiriu, quais ônus existem e se há registro de ações que afetam o bem. Uma leitura atenta responde a perguntas que o anúncio não responde: há hipoteca? Há penhora? A área construída está averbada? Existe cláusula de usufruto?

O histórico de transmissões também importa. Uma sequência de compras e vendas em curto intervalo pode indicar intermediação patrimonial, e é preciso verificar se cada transmissão foi regular.

Débitos e obrigações que acompanham o imóvel

Dívidas de IPTU e de condomínio podem gerar responsabilidade para o adquirente, dependendo da natureza da obrigação e do regime aplicável. Verificar certidões negativas e a situação do condomínio antes da assinatura evita surpresa depois.

No caso de imóveis em condomínio, vale conferir a convenção, o regulamento interno e a existência de obras ou rateios aprovados em assembleia.

Construção e regularidade

Imóvel com área construída não averbada é situação frequente. A consequência prática é a dificuldade de financiamento, de venda futura e de obtenção de habite-se. A regularização é possível, mas demanda tempo e custo que precisam ser considerados na negociação.

O papel do contrato

O compromisso de compra e venda deve refletir o que foi negociado. Prazo para escritura, condições de pagamento, consequências da inadimplência de cada parte, responsabilidade por débitos anteriores e critério de rescisão são cláusulas que precisam estar escritas com clareza.

Contratos genéricos, copiados de modelos, costumam ser a origem de litígios. Quando a relação se desequilibra, o que existe é o texto assinado — e não o que foi conversado.

Sinais de atenção

Alguns elementos merecem cautela adicional: vendedor que não é o titular registral, procuração sem poderes específicos, pagamento de parte do valor diretamente a terceiros, pressa incomum para assinar e ausência de certidões. Nenhum desses sinais é, isoladamente, prova de fraude, mas todos justificam verificação antes de qualquer desembolso.

Conclusão

A due diligence imobiliária não elimina todo risco — nenhuma análise faz isso. Ela reduz a assimetria de informação e permite que a decisão seja tomada com consciência do que está sendo adquirido. O momento adequado é antes da assinatura, quando ainda é possível negociar, ajustar o preço ou desistir.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise de um caso concreto.